미국의 주택담보대출(모기지) 바카라 무료는 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 팬데믹 시기 3% 이하였던 바카라 무료는 이제 7%에 육박하며, 주택 가격은 2020년 이후 50% 넘게 상승했다. 그 결과, 많은 미국인에게 ‘내 집 마련’은 점점 더 요원한 일이 되고 있다. 팬데믹 당시, 주택 구매자는 3% 미만의 저바카라 무료에 익숙해졌다. 이는 주택 구입을 보다 실현 가능한 목표로 느끼게 했다.

하지만 최근 몇 년간 그런 행운은 없었다. 2023년 말에는 모기지 금리가 8%까지 치솟았고, 이후 다소 완화됐지만 2025년 7월 현재 30년 고정금리는 6.75% 수준이다. 경제학자들과 부동산 전문가들은 이런수준이 당분간 유지될 것으로 보며, 다시 주택이 ‘감당 가능한 수준’이 되기 위해 필요한 금리는 사실상 실현 불가능하다고 입을 모은다.

질로우(Zillow)의 이코노미스트 아누슈나 프라카시에 따르면, 일반적인 주택이 평균적인 구매자에게 감당 가능하려면 모기지 바카라 무료가 4.43%까지 떨어져야 한다. 그러나 그는 “그 정도의 바카라 무료 인하는 현재로선 비현실적”이라고 진단했다. 특히 뉴욕, 로스앤젤레스, 마이애미, 샌프란시스코, 샌디에이고, 산호세 같은 주요 도시에선 심지어 0% 바카라 무료라도 일반 가정에겐 여전히 감당이 어려운 수준이다.

워런 버핏의 버크셔 해서웨이 홈서비스(Berkshire Hathaway HomeServices) 역시 7월 초 발표한 보고서에서 이렇게 분석했다.

“현재의 높은 모기지 바카라 무료는 주택 구매자뿐 아니라 판매자에게도 가장 큰 장애물이다. 많은 기존 주택 소유자들은 예전에 확보한 저바카라 무료 모기지를 포기하고 싶어 하지 않는다. 집값이 아무리 많이 올랐더라도, 지금보다 훨씬 높은 바카라 무료로 새 집을 사는 데 부담을 느끼기 때문이다.”

이 같은 상황은 흔히 ‘황금 족쇄(golden handcuffs)’ 또는 ‘고정 모기지 효과(locked-in effect)’라고 불린다. 기존 바카라 무료에 묶여있어, 이사하고 싶어도 기존 저바카라 무료를 포기하지 않으려는 심리가 작용한다.

이러면 주택 시장에는 여러 가지 부작용이 발생한다. 대표적인 문제가 매물 부족이다. 버크셔 해서웨이 홈서비스에 따르면, 미국 내 매물로 나온 기존 주택 수는 지난 4월 기준 전월 대비 9% 증가한 145만 채다. 이는 현재 판매 속도를 감안하면 4.4개월치 공급량이며, 5년 만에 가장 높은 수준이다. 매물이 오래 시장에 머무르자, 결국 매도를 포기하고 등록을 취소하는 사례도 증가하고 있다.

리얼터닷컴(Realtor.com)의 수석 이코노미스트 제이크 크리멜은 포춘과의 인터뷰에서 “올해는 주택들이 전년보다 평균 3주 이상 더 오래 시장에 머무르고 있다”며 “팬데믹 시기 가격 기대를 고수하는 판매자들과, 현실적인 가격을 요구하는 시장 간의 괴리 때문”이라고 분석했다.

그렇다고 이 현상이 주택 공급 과잉을 뜻하는 것은 아니다. 미국은 여전히 수백만 유닛의 주택이 부족한 상황이다. 단지 집을 살 수 있는 사람이 부족할 뿐이다.

주택 공급이 늘어나고 있는 듯 보이지만, 높은 집값과 모기지 바카라 무료는 여전히 구매자들에게 큰 장벽이다. 버크셔 해서웨이 홈서비스는 모기지 바카라 무료가 “고집스럽게 높은 수준”을 유지하고 있다고 지적하며, 신규 구매자 유입이 지체되고 있다고 분석했다.

리얼터닷컴이 최근 발표한 보고서에 따르면, 2025년 7월 기준 평균 주택의 시장 체류 기간은 58일로, 전년 대비 7일 증가했다.

모기지 바카라 무료는 물론, 팬데믹 이후 집값이 50% 넘게 상승한 점도 구매 심리를 위축시키고 있다. 미국 S&P 케이스-실러 주택가격지수에 따르면, 임금 상승 속도는 집값 상승을 따라잡지 못하고 있다. 이런 상황이 지속된다면, 모기지 바카라 무료나 재고, 임금 상승 중 어느 하나라도 개선되지 않는 한 미국의 주택 구매 여력 위기는 당분간 이어질 전망이다.

더 코코란 그룹의 부동산 중개인 알렉산드라 굽타는 포춘에 “처음 집을 사려는 일부 소비자들은 장기 임대나 공유 주거 모델(co-living)로 눈을 돌리고 있다”며 “주택을 사는 것이 너무 먼 목표가 되어버렸기 때문”이라고 전했다. 또 다른 소비자는 가족의 재정적 지원에 의존해 주택 시장에 진입하고 있다고 덧붙였다. 그는 “주택 시장의 사다리 구조 자체가 변화하고 있다”고 분석했다.

/ 글 Sydney Lake & 편집 김다린 기자 quill@fortunekorea.co.kr